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原告张XX、张XX与被告XX华排除妨害纠纷案
来源: 发布日期: 2019-06-21

【裁判摘要】:出租人与承租人订立的租赁合同生效后,虽然出租人将租赁物交付承租人使用、收益,但租赁物的所有权仍然属于出租人,出租人对租赁物仍然享有处分权,可以将其对租赁物的所有权转移给他人。租赁物一旦发生所有权的变动,租赁物上就不仅是出租人与承租人的关系,还涉及承租人与新所有权人的关系。为维护租赁关系的稳定,各国规范租赁关系的法律规定都规定了“买卖不破租赁”的原则,即在租赁合同的有效期内,出租人将租赁物的所有权转让给第三人时,租赁合同对新所有权人有效,承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

原告:张XX,男。

原告:张X,男。

法定代理人:张XX(系张X父亲)。

被告:辛XX。

原告张XX、张X与被告辛XX排除妨害纠纷一案,本院于2018315日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理原告张X的法定代理人暨原告张XX,被告辛XX到庭参加诉讼本案现已审理终结。

原告张XX、张X向本院提出诉讼请求:判令被告立即迁出XX墅园18室并支付房屋占用费1.65万元(自2017325日起暂算至2018224日,按1500/月计算)。事实和理由:被告承租XX墅园18室用以经营“天山老鹅馆”,20171月原告张XX经被告朋友苏XX的介绍向房屋开发商扬州XX房地产有限公司购买了XX墅园18室,并于2017224日办理了不动产权证。原告多次催促开发商按照合同约定在2017330日前交付房屋,但开发商以被告拒绝搬迁为由,一直无法交付房屋,原告也多次要求被告搬迁,但被告以其与出租人有纠纷为由,拒不搬迁,至今仍占有该房屋。综上,两原告认为自己购买房屋的行为合法有效,原告作为房屋的所有权人应享有占有、使用、收益和处分的权利,被告占有行为侵害原告的合法权益,造成原告的经济损失,故诉至法院,请求法院判如所请。

被告辛XX辩称,我的租赁合同没有到期,我不同意迁走,原告主张按1500/月计算房屋占用费过高,租赁合同上约定也就是6000/年,所有我不同意搬走,因为我租房在先,房产公司卖房在后。

当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明:2014930日,被告辛XX与扬州XX物业管理服务有限公司签订房屋租赁合同一份,约定“甲方(出租房):华庭物业,乙方(承租方):辛XX;一、甲方自愿将坐落在XX墅园的房屋(建筑面积约125平方米)出租给乙方使用…;二、双方议定该房屋年租金为人民币陆仟元整,租期至2019101日止…;八、在租赁期内,甲方不得擅自加价,若因该房屋产权发生转移,甲方可提前解除协议,乙方应予以接受,也可与新产权人协商续租事宜,与甲方无关…”。2017122日,原告张XX与扬州XX房地产有限公司达成认购协议书,双方就“XX墅园”二幢沿街商铺“天山老鹅馆”达成认购协议。2017324日,两原告办理了苏(2017)扬州市不动产权第0027117号不动产权利证书,将XX墅园18室登记在两原告名下。

扬州市邗江区人民法院一审认为,被告辛XX与XX物业就涉案房产的租赁合同已于2014930日成立并生效,租赁物也已交付被告辛XX使用,租赁期间截止到2019101日,而两原告取得涉案房产所有权的时间发生在租赁期间,该租赁关系能够对抗买受人既原告,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响原租赁合同的效力。两原告基于取得涉案房产所有权而要求原承租人迁让房屋并支付房屋占用费的诉讼请求,无法律依据,本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下:

驳回原告张XX、张X诉讼请求。

案例报送单位:扬州市邗江区人民法院

一审承办人:薛景

报送人:薛景