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朱某与朱某某、赵某某、扬州某某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案
来源: 发布日期: 2018-11-15


裁判摘要】:我国物权法对按份共有物的处分问题上兼顾效益原则和公平原则,在对共有物的处分问题上,实行“多数决”原则。即:占份额三分之二以上的按份共有人同意,即可处分共有物。传统民法从公平原则出发,规定只有在全体按份共有人同意的前提下,才能对共有物进行处分。

【相关法条】:

《中华人民共和国合同法》第四十四条:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《中华人民共和国合同法》第一百一十六条:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

《中华人民共和国合同法》第四百二十五条:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

《中华人民共和国物权法》第九十七条:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

原告:朱某,男,196468日出生,居民身份证号码321088196406087712,汉族,住扬州市江都区东方红东路127405室。

委托诉讼代理人:张继松,扬州市江都区永明法律服务所法律工作者。

被告:朱某某,女,1965317日出生,居民身份证号码321011196503170389,汉族,住扬州市双桥街道双桥村宰庄16号。

被告:赵某某,男,19641113日出生,居民身份证号码321011196411130312,汉族,住扬州市邗江区双桥街道双桥村宰庄4幢。

被告:扬州某某房地产经纪有限公司,住所地在扬州市广陵区文昌中路3382201室。

法定代表人:王影,执行董事。

委托诉讼代理人:蒋华剑,江苏乐天律师事务所律师。

原告朱某与被告朱某某、赵某某、扬州某某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018621日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理原告朱某及其委托诉讼代理人张继松,被告朱某某、赵某某,被告扬州某某房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人蒋华剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某向本院提出诉讼请求:1.判决被告朱某某、赵某某继续履行和原告朱某签订的《扬州市房屋转让协议》;2、判决被告朱某某、赵某某配合原告朱某办理房屋过户事宜;3、判令被告朱某某、赵某某承担诉讼代理费70000元;4、判令被告扬州绘房房地产经济有限公司对本案的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全责任保险诉讼代理费承担连带责任;5、判令三被告承担诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全责任保险费。诉讼过程中,原告将诉讼请求变更为:1、请求解除原、被告签订的《扬州市房屋转让协议书》;2、请求被告朱某某、赵某某双倍返还定金50万元;3、请求被告朱某某、赵某某、扬州某某房地产经纪有限公司承担诉讼费、保全费5000元、保险费8940元、律师费7万元。事实与理由:201869日原告和被告朱某某在扬州某某房地产经纪有限公司签订《扬州市房屋转让协议》一份,协议约定被告朱某某作为两被告的代理人,将扬州市邗江区宰庄小区4号房屋出售给原告,约定该房屋的价款为290万元,签订协议时,原告依据约定向被告朱某某支付定金50万元,并由被告朱某某出具定金收条一份。协议约定在2018611日之前乙双方办理产权备案手续。但被告扬州某某房地产经纪有限公司突然电话告知原告,称被告朱某某的丈夫不同意以290万元出售上述房屋,需要提高价格出售。经被告中介公司调解,未能达成一致协议,同时被告朱某某称50万元也已经用作其他用途,即使解除协议,也无法退还收取的50万元定金。被告扬州某某房地产经纪有限公司在本次交易中,未能尽到充分提示风险和风险释明的义务,并且在刊登中介广告时,对房屋进行虚假宣传,致使原告蒙受损失,在交纳定金后仍然交易不能。被告扬州某某房地产经纪有限公司应当承担过错责任。为此,诉讼至贵院,请求人民法院依法判如诉请。

被告朱某某辩称,我一直同意卖房子,赵某某是我丈夫,当时他在北京打工,我跟原告签订房屋买卖合同的时候赵某某不知道这个事情,也不知道价格,后来他从北京回来后不同意卖房子。到目前为止,我都同意卖房子,也一直劝我老公赵某某同意卖房子,但是他始终觉得价格低了,不同意卖。50万元的定金是我与原告签订完房屋买卖合同以后,原告转账给我的,原告将50万元定金打到我卡上后,我将房产证放在了中介公司。

被告赵某某辩称,我在北京打工,朱某某打电话要我回来,我大概在610号或11号的样子到家后才知道她把房屋卖了,朱某某还要我去房产交易所办理过户手续,我当时坚决不同意,我接受不了,因为我父母、孩子都住在房子里,我回来后没有人跟我说资金的问题,50万元打到朱某某账户上的事情我也不知道。

被告扬州某某房地产经纪有限公司辩称,原告与被告公司系居间法律关系,被告在从事居间合同过程中诚实守信,也明确向原告告知了房屋的产权所有人状况,积极促成原告与被告朱某某、赵某某签订房屋转让协议,被告公司无任何过错,不应承担赔偿责任。

当事人围绕诉辩意见依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理查明:201869日,原告与被告朱某某签订《扬州市房屋转让协议》一份,该协议约定“甲方(出售方):朱某某、赵某某、乙方(购买方):朱某、中介方:扬州某某房地产经纪有限公司;甲方自愿将坐落在宰庄小区4号的房屋出售给乙方;甲乙双方协定上述房屋成交价格为人民币290万元整;甲乙双方签署协议时,乙方支付甲方定金人民币伍拾万元整;甲乙双方约定于2018611日办理资金监管手续;第七条违约责任,甲方若中途悔约,应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款,并赔偿乙方违约金人民币伍拾万元整;甲方签约代理人朱某某承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议,若乙方签约代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效,甲方签约代理人必须按照违约责任条款赔偿乙方;本协议在履行过程中发生争议时,协商解决,协商不能解决时,向该房屋所在地人民法院提起诉讼,由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或者负有责任的一方承担”,被告扬州某某房地产经纪有限公司做为中介方在上述协议上盖章确认。当日,原告通过银行转账方式将50万元定金交付给被告朱某某,朱某某向原告出具了50万元定金收条

宰庄小区4号房产系朱某某与赵某某共同所有,各占50%的份额。原告与被告朱某某签订房屋转让协议时,被告赵某某并不知晓,事后也拒不追认。原告因本起诉讼实际支付律师费3万元。

扬州市邗江区人民法院一审认为,依法成立的合同受法律保护,原告朱某与被告朱某某之间签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。但涉案房屋系朱某某与赵某某共同所有,各占50%的份额,赵某某作为共有权人对朱某某出售房屋的行为并不知晓且事后也拒不追认,根据法律规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,朱某某未经赵某某同意,擅自处分共有房屋,侵犯了赵某某共有权利,构成无权处分,亦导致购房人的合同目的无法实现,现原告要求解除其与朱某某签订的《扬州市房屋转让协议》,符合法律规定,本院依法予以支持。原告与被告朱某某签订房屋转让协议当日,将50万元定金交付被告朱某某,现因被告朱某某无权处分的行为导致原告购房目的无法实现,应向原告双倍返还定金。双方签订的房屋转让协议中就律师费由违约方承担有明确的约定,但原告所提供的委托代理合同及发票仅能证明其为实现债权目前产生并实际支付了律师费3元,故本院仅能支持律师费3万元,对于原告主张的保险费于法无据,在房屋转让协议中亦未作出明确约定,本院依法不予支持。因赵某某未在房屋转让协议中签字,亦未对朱某某出售共有房屋的行为进行追认,并非合同当事人,故原告要求被告赵某某双倍返还定金的诉讼请求不符合法律规定,本院依法不予支持。被告扬州某某房地产经纪有限公司作为居间人并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益的行为,故对原告要求被告扬州某某房地产经纪有限公司承担律师费等费用的诉讼请求,本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四款、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十五条,《中华人民共和国物权法》第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下:

一、解除原告朱某与被告朱某某于201869签订的《扬州市房屋转让协议》

二、被告朱某某应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告朱某定金50万元

三、被告朱某某应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告朱某律师费3万元;

四、驳回原告朱某其他诉讼请求。

案例报送人:薛景

江苏省扬州市邗江区人民法院

民事判决书

    

2018)苏1003民初5011

原告:朱某,男,196468日出生,居民身份证号码321088196406087712,汉族,住扬州市江都区东方红东路127405室。

委托诉讼代理人:张继松,扬州市江都区永明法律服务所法律工作者。

被告:朱某某,女,1965317日出生,居民身份证号码321011196503170389,汉族,住扬州市双桥街道双桥村宰庄16号。

被告:赵某某,男,19641113日出生,居民身份证号码321011196411130312,汉族,住扬州市邗江区双桥街道双桥村宰庄4幢。

被告:扬州某某房地产经纪有限公司,住所地在扬州市广陵区文昌中路3382201室。

法定代表人:王影,执行董事。

委托诉讼代理人:蒋华剑,江苏乐天律师事务所律师。

原告朱某与被告朱某某、赵某某、扬州某某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018621日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理原告朱某及其委托诉讼代理人张继松,被告朱某某、赵某某,被告扬州某某房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人蒋华剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某向本院提出诉讼请求:1.判决被告朱某某、赵某某继续履行和原告朱某签订的《扬州市房屋转让协议》;2、判决被告朱某某、赵某某配合原告朱某办理房屋过户事宜;3、判令被告朱某某、赵某某承担诉讼代理费70000元;4、判令被告扬州绘房房地产经济有限公司对本案的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全责任保险诉讼代理费承担连带责任;5、判令三被告承担诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全责任保险费。诉讼过程中,原告将诉讼请求变更为:1、请求解除原、被告签订的《扬州市房屋转让协议书》;2、请求被告朱某某、赵某某双倍返还定金50万元;3、请求被告朱某某、赵某某、扬州某某房地产经纪有限公司承担诉讼费、保全费5000元、保险费8940元、律师费7万元。事实与理由:201869日原告和被告朱某某在扬州某某房地产经纪有限公司签订《扬州市房屋转让协议》一份,协议约定被告朱某某作为两被告的代理人,将扬州市邗江区宰庄小区4号房屋出售给原告,约定该房屋的价款为290万元,签订协议时,原告依据约定向被告朱某某支付定金50万元,并由被告朱某某出具定金收条一份。协议约定在2018611日之前乙双方办理产权备案手续。但被告扬州某某房地产经纪有限公司突然电话告知原告,称被告朱某某的丈夫不同意以290万元出售上述房屋,需要提高价格出售。经被告中介公司调解,未能达成一致协议,同时被告朱某某称50万元也已经用作其他用途,即使解除协议,也无法退还收取的50万元定金。被告扬州某某房地产经纪有限公司在本次交易中,未能尽到充分提示风险和风险释明的义务,并且在刊登中介广告时,对房屋进行虚假宣传,致使原告蒙受损失,在交纳定金后仍然交易不能。被告扬州某某房地产经纪有限公司应当承担过错责任。为此,诉讼至贵院,请求人民法院依法判如诉请。

被告朱某某辩称,我一直同意卖房子,赵某某是我丈夫,当时他在北京打工,我跟原告签订房屋买卖合同的时候赵某某不知道这个事情,也不知道价格,后来他从北京回来后不同意卖房子。到目前为止,我都同意卖房子,也一直劝我老公赵某某同意卖房子,但是他始终觉得价格低了,不同意卖。50万元的定金是我与原告签订完房屋买卖合同以后,原告转账给我的,原告将50万元定金打到我卡上后,我将房产证放在了中介公司。

被告赵某某辩称,我在北京打工,朱某某打电话要我回来,我大概在610号或11号的样子到家后才知道她把房屋卖了,朱某某还要我去房产交易所办理过户手续,我当时坚决不同意,我接受不了,因为我父母、孩子都住在房子里,我回来后没有人跟我说资金的问题,50万元打到朱某某账户上的事情我也不知道。

被告扬州某某房地产经纪有限公司辩称,原告与被告公司系居间法律关系,被告在从事居间合同过程中诚实守信,也明确向原告告知了房屋的产权所有人状况,积极促成原告与被告朱某某、赵某某签订房屋转让协议,被告公司无任何过错,不应承担赔偿责任。

当事人围绕诉辩意见依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理查明:201869日,原告与被告朱某某签订《扬州市房屋转让协议》一份,该协议约定“甲方(出售方):朱某某、赵某某、乙方(购买方):朱某、中介方:扬州某某房地产经纪有限公司;甲方自愿将坐落在宰庄小区4号的房屋出售给乙方;甲乙双方协定上述房屋成交价格为人民币290万元整;甲乙双方签署协议时,乙方支付甲方定金人民币伍拾万元整;甲乙双方约定于2018611日办理资金监管手续;第七条违约责任,甲方若中途悔约,应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款,并赔偿乙方违约金人民币伍拾万元整;甲方签约代理人朱某某承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议,若乙方签约代理人无代理权或承诺不当造成协议失效或无效,甲方签约代理人必须按照违约责任条款赔偿乙方;本协议在履行过程中发生争议时,协商解决,协商不能解决时,向该房屋所在地人民法院提起诉讼,由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或者负有责任的一方承担”,被告扬州某某房地产经纪有限公司做为中介方在上述协议上盖章确认。当日,原告通过银行转账方式将50万元定金交付给被告朱某某,朱某某向原告出具了50万元定金收条

宰庄小区4号房产系朱某某与赵某某共同所有,各占50%的份额。原告与被告朱某某签订房屋转让协议时,被告赵某某并不知晓,事后也拒不追认。原告因本起诉讼实际支付律师费3万元。

本院认为,依法成立的合同受法律保护,原告朱某与被告朱某某之间签订的房屋转让协议系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。但涉案房屋系朱某某与赵某某共同所有,各占50%的份额,赵某某作为共有权人对朱某某出售房屋的行为并不知晓且事后也拒不追认,根据法律规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,朱某某未经赵某某同意,擅自处分共有房屋,侵犯了赵某某共有权利,构成无权处分,亦导致购房人的合同目的无法实现,现原告要求解除其与朱某某签订的《扬州市房屋转让协议》,符合法律规定,本院依法予以支持。原告与被告朱某某签订房屋转让协议当日,将50万元定金交付被告朱某某,现因被告朱某某无权处分的行为导致原告购房目的无法实现,应向原告双倍返还定金。双方签订的房屋转让协议中就律师费由违约方承担有明确的约定,但原告所提供的委托代理合同及发票仅能证明其为实现债权目前产生并实际支付了律师费3元,故本院仅能支持律师费3万元,对于原告主张的保险费于法无据,在房屋转让协议中亦未作出明确约定,本院依法不予支持。因赵某某未在房屋转让协议中签字,亦未对朱某某出售共有房屋的行为进行追认,并非合同当事人,故原告要求被告赵某某双倍返还定金的诉讼请求不符合法律规定,本院依法不予支持。被告扬州某某房地产经纪有限公司作为居间人并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益的行为,故对原告要求被告扬州某某房地产经纪有限公司承担律师费等费用的诉讼请求,本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四款、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十五条,《中华人民共和国物权法》第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下:

一、解除原告朱某与被告朱某某于201869签订的《扬州市房屋转让协议》

二、被告朱某某应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告朱某定金50万元

三、被告朱某某应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告朱某律师费3万元;

四、驳回原告朱某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30572元,依法减半收取15286元,保全费5000元,合计20286元,由被告朱某某负担此款原告已预交,原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付,本院不再退还,由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于江苏省扬州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费(江苏省扬州市中级人民法院开户行:工商银行扬州分行汶河支行,户名:江苏省扬州市中级人民法院,账号:1108020909000104857)。

             

                        二○一八年十月二十五日

              朱晓红